RESPUESTAS a sus CONSULTAS ENVIADAS!

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1.- ¿ Hay alguna ley que fije la duración de un Administrador en un consorcio?

Respuesta: Los reglamentos prevén un plazo de duración para el cargo del primer Administrador designado en el mismo reglamento: Fuera de ello , muy pocos establecen plazos para los siguientes administradores. En general puede decirse que, salvo estas excepciones,  el cargo de Administrador no tiene plazo determinado.


2.- Cuáles son los pasos a seguir para solicitar al Administrador un informe técnico de un trabajo realizado para el que debía contar con tres presupuestos, cosa que no hizo aduciendo que se trataba de un trabajo urgente.-

Respuesta Si el trabajo era verdaderamente urgente, y la demora significaba algún perjuicio para el Consorcio, no hay objeción si no siguió el procedimiento de los tres presupuestos. De todas formas y para el caso en que hubiera urgencia que lo justificara  (y hay sospechas acerca de la calidad del trabajo ejecutado, por ejemplo) lo mejor sería  que el Consejo de administración o un grupo de propietarios ( uno sólo es muy poco) se lo exijan mediante una nota escrita, entregada en la oficina del Administrador, hacièndose sellar una copia de la misma, si se trata de un trabajo muy importante, podría solicitarse una asamblea.-


3.- El administrador echo al encargado. Este, con el 50& de firmas de propietarios solicita continuar.- ¿Puede hacer juicio y ganar, el encargado?

Respuesta: Sobre la posibilidad de ganar o no un juicio, es imposible responder sin conocer a fondo la cuestión, en particular las razones por las que el Administrador operó el despido. En cuanto a las firmas, sería interesante ante un caso así, que se llamara a una asamblea extraordinaria para tratar el tema. De todas formas es aconsejable recordar que  muchos reglamentos incluyen entre las facultades del Administrador,   la de tomar y despedir al encargado.-


4.- El encargado de mi edificio abre la correspondencia y el Administrador está informado. Cómo se resuelve?

Respuesta: Este es un tema muy delicado. Como primera medida, es necesario que el Administrador ordene al encargado que extrema las medidas de cuidado con la correspondencia, y no reciba aquella que no está en condiciones, de forma que no pueda afirmar que las cartas se encontraban mal cerradas, o en malas condiciones.  Como la violación de la correspondencia es difícil de probar, habrá que tratar de obtener una prueba de la cuestión, para exigirle al Administrador que lo aperciba.-


5.- Puede un administrador no contestar  una carta documento de un propietario? ¿qué implicancia tiene la falta de respuesta para el Consorcista que no tiene medios para gastar?

Respuesta: Si un consorcista envía una carta documento al Administrador y este no la responde, la implicancia de la falta de respuesta  y la actitud a seguir depende de la razón por la que fue remitida la carta: pero en todos los casos debe tenerse en cuenta que no es sencillo seguir adelante si no se tienen fondos para gasta en enviar otras cartas o solicitar asesoramiento, etc. Algunos casos terminan en juicios, previa mediación, otros necesitan del llamado a una asamblea, depende del problema que motiva el envío de la carta.-


6.- ¿Puede el encargado con vivienda irse a vivir los fines de semana a otra casa?

Respuesta: El encargado con vivienda debe pernoctar en ella. En forma esporádica, puede irse el fin de semana.-


7.- ¿ Corresponde tener un libro en el que se registren las reuniones del Consejo?  ¿Cómo puede implementarse?

Respuesta: En algunos reglamentos se establece que el Consejo debe registrar sus reuniones en un libro. Salvo ello, no hay obligación para el consejo de tener un libro de reuniones, pero si quieren tenerlo o entienden que es útil o necesario, se puede llevar un libro de estas características, que no lleva ninguna formalidad especial.-


8.- Cuáles y cuántos son los libros que debe disponer el consorcio para el control del edificio? Consorcio de Mitre 2...

Respuesta: Para el control del edificio, el libro de ascensores, si hablamos de libros en general tenemos el de administración , el de calderas, el de órdenes, el de sueldos y jornales,  el de actas.-


9.- Cada cuántas unidades el encargado debe tener un ayudante?

El criterio para nombrar un ayudante no está dado por la cantidad de unidades sino por el cúmulo de tareas a cumplir, que si sobrepasan la capacidad de trabajo de una persona, dentro del marco del convenio colectivo de trabajo N*378/04


10.- a.- La liquidación de expensas comunes y extraordinarias debe llegar al consorcista suscripta por el administrador? B.- Puede el administrador publicar el listado de líneas telefónicas de cada unidad ( incluso las que no figuran en guía) sin consentimiento de los propietarios? C.- Puede al Administrador incorporar el ABL en el rubro de “servicios”, como si fuera mantenimiento de ascensores service de bombar, etc.-

Respuesta: a.- Es aconsejable que la liquidación de expensas sea suscripta por el Administrador, últimamente se observa que como las planillas de liquidaciones se fotocopian o se hacen en computadora, la firma no es original, pero ello, en principio, no le quita autenticidad a la liquidación.- b:- El administrador no debe publicar ningún listado telefónico delos propietarios, sin autorización. Ello excede sus funciones.-C.- La incorporación del ABL como servicio, no es, en principio, objetable.-


11.- Ante el mandato vencido del Administrador, pueden los consorcistas autoconvocarse para designar otro?

Respuesta: Primero habría que leer el reglamento del Consorcio. En general debería solicitarse al Administrador que llame a asamblea para elegir un nuevo represente legal, pero reitero, lo más aconsejable es leer primero el reglamento,


12.-El hijo de un propietario ¿ puede ser miembro del consejo de administración?

El sentido común ( y algunos reglamentos) indican que los integrantes del Consejo sean propietarios. De todas formas muchos consorcios, a su conveniencia, eligen como miembros del consejo de administración a personas que no se ajustan totalmente a lo referido. Pero a veces hay consorcios que no tienen a nadie que se postule y entonces aparecen cosas deficientes.-


13.- ¿Puede el administrador autorizar el cambio de un proveedor ( por ejemplo ascensores) sin consulta previa con el Consejo de Administración?

Respuesta: Si bien puede, no debe, ya que existiendo un consejo de administración de un edificio, y siendo la función del consejo el asesoramiento y control de la tarea del administrador, èste debería consultar o hacer saber al consejo su decisión. Si esta conducta se generaliza o se repite, es conveniente solicitar una asamblea o aprovechar que se ponga como punto del Orden del Día el análisis y la opinión de los consorcistas sobre esta cuestión.-


14.- Cual sería el Orden de precedencia entre el Administrador, los consorcistas, el consejo de administración y el encargado?

Más que orden de precedencia, hay que hablar de funciones, de incumbencias: La asam blea de consorcistas es el órgano deliberativo y soberano del Consorcio, el Administrador es el órgano ejecutivo y de representación, con funciones delimitadas por la Ley d e Propiedad Horizontal, los Reglamentos de copropiedad y las misma Asamblea, El consejo es un órgano de asesoramiento y control de la función de administrador y el encargado es un trabajador dependiente del Consorcio, que cumple funciones de aseo, cuidado y mantenimiento de los sectores comunes en el edificio.


15.- El Administrador fue nombrado por años, plazo que venció el mes pasado. No queremos renovarle el mandato ¿Cómo se procede?.

Hay que solicitarle ( de acuerdo con lo que establezca el reglamento) una asamblea para Formalizar su remoción y elegir nuevo administrador.-


16.- Si ningún consorcista quiera integrar el consejo de administración ¿ de qué manera se controla al administrador?

Grave problema, muy común. En este caso, habrá que estar atento a fin de  que el Administrador llame a asamblea ordinaria, para rendir cuentas y pedirle que ponga a disposición de los consorcistas la documentación, para controlarla previo a concurrir a la asambleaa.


17.- Considero que existe un vacío respecto de los derechos de los consorcistas.

No es que haya un vacío: es que los consorcistas , en general, no se interesan por ejercerlos dentro delos ámbitos que la ley les ofrece; como la asamblea de propietarios. y la integración del consejo de administración.-


18.- ¿Puede el Administrador por su cuenta y sin consulta previa al consorcio, cobrar cuotas extraordinarias?

Si la urgencia dela situación lo justifican, en un lapso corto,  y con el cargo de llamar lo más rápido posible a asamblea para que convalide lo actuado, puede,.-


19.- En un edificio de 80 unidades, ¿puede el Administrador designar ayudante media jornada a la señora del encargado?

En general no hay objeción para ello. Ahora bien , como se trata de un matrimonio, las vacaciones serán en conjunto y el Consorcio deberá contrata a una tercera persona para que cumpla las funciones.-


20.-Mi vecina del piso superior tiene un perro que produce ruidos molestos, el reglamento prohíbe la tenencia de animales: ¿ Cómo proceder para que se retire al perro del edificio?

Si no se puede obtener que la persona en cuestión adecue la presencia del animal en la casa de tal forma que no perturbe a terceros, el Consorcio, a través del Administrador deberá intimar el retiro de la mascota y si ello no da resultado, en un edificio en la Ciudad de Bs. As. Habrá que promover una mediación y finalmente un proceso judicial.-


21.- A.- ¿Qué responsabilidad tiene un Administrador cuando por su mala gestión el Consorcio es víctima de un juicio? B.- Se pueden embargar las cuentas del Consorcio donde se depositan las expensas por un juicio de un propietario? C.- Qué herramientas tiene el Consorcio para  exigir al administrador saliente que presente lo libros y la rendición de cuentas?.

Respuestas: A.- El administrador puede ver comprometida su responsabilidad si a consecuencia de un acto u omisión suya ha causado daño al patrimonio de su representado ( el consorcio). Ello se determina en un proceso judicial.- B.- Se pueden embargar las cuentas del consorcio, sin interesar quién promueve el juicio. C.- El nuevo administrador debe exigirle al saliente que entregue la documentación y rinda cuentas, dentro del plazo que fije el reglamento. Si no lo hace se le deberá promover una mediación y luego un proceso civil, sin perjuicio de que corresponda un proceso penal a consecuencia de la conducta de ese administrador.-


22.- Cómo puede el Administrador aumentar sus honorarios?

Respuesta: Si no se han fijado pautas al momento de la designación, el Administrador deberá llamar a una asamblea para modificar sus honorarios. Puede aprovechar la asamblea anual en la que rinde cuentas, para tratar el tema de los honorarios.-


23.- A.- Qué porcentaje se necesita para remover a un administrador? B.- De què fecha es la ley que regula a los consorcios y qué se está haciendo para imponerla?

Respuesta: Para remover al Administrador se necesita el porcentual que marque el reglamento de copropiedad del consorcio B.- La ley Nº 13512 de propiedad horizontal es del año 1948. Está vigente.-


24.- Cual es el plazo de prescripción de las expensas? Beneficia a los herederos?

Respuesta: El consorcio dispone de cinco años para accionar por la deuda de expensas. El plazo beneficia al deudor de las expensas, sea quien fuere.-


25.-. Como miembro del Consejo de Administración conseguí que el Administrador usara el libro de órdenes, órdenes que el encargado se negó a firmar, y en una asamblea dominada por un puñado de consorcistas, esa conducta fue avalada.- Ahora hemos cambiado al Administrador, quiero saber cómo puede seguir.

Respuesta: En una asamblea habrá que instruír al Administrador para que obtenga un nuevo libro de ordenes, redacte las ordenes de servicio y el encargado las firme. Ahora bien, el problema no parece ser sólo el Administrador y el encargado, sino los consorcistas que no logran formar una mayoría como para que en la asamblea de decida a favor del Consorcio.-


26: Cómo se puede remover al Administrador si siempre, en las asambleas, aparece el grupo que lo protege? ¿Se puede pedir una intervención judicial?

Respuesta: La minoría que está en desacuerdo puede acudir a la justicia, solicitar que el Administrador rinda cuentas y, si hay problemas, removerlo. La intervención judicial es un remedio extremo que sólo se aplica en casos muy graves.


27.- A.- El Administrador recibe el depósito de las expensas en una cuenta que estáa su nombre, qué se puede hacer? B.- Hay alguna comisión que proteja los derechos de los consorcistas?

Un grupo de propietarios puede solicitarle al Administrador que llame a una asamblea extraordinaria para que se decida la apertura de una cuenta bancaria a nombre del Consorcio, decidiendo en esa asamblea tipo de cuenta y nombre del Banco ( debe constar en el Acta).- B.- Hay algunas asociaciones pero no “comisiones”.-


28.-Resulta posible crear en un consorcio as través de una asamblea extraordinaria un consejo o comisión asesora del Administrador?

Respuesta: Si el reglamento no ha previsto la existencia de un Consejo de Administración, puede crearse en una asamblea, eligiendo un número impar de propietarios, estableciendo la tarea del consejo ( fiscalización, asesoramiento, consulta, posibilidad de llamar asamblea, etc.)


29.- ¿Cómo puede un Consejo de Administración obligar a un Administrador a entregar documentación relacionada al consorcio, tales como contratos, ascensores, etc.?

Respuesta: Si el Administrador ignora al consejo habría que enviarle una carta documento exigiendo que respete el rol del Consejo y exhiba la documentación relativa  su gestión. Si la conducta del Administrador es de ignorar al Consejo, puede convocarse a los propietarios a una reunión informal, para imponerlos de este situación y, a posteriori, solicitar formalmente al Administrador convoque a asamblea para tratar el tema ( Es necesario leer el reglamento para saber cómo se solicita o se convoca a asamblea).-


30.-Una asamblea que no reúne el quórum prescripto por el reglamento, tiene validez? 

Si bien hay que analizar cada caso concreto, en principio la asamblea que no reúne los requisitos del reglamento no tiene validez, pero reitero, hay que ver cada caso en particular.-


31.- Debe el propietario dar información al Administrador sobre la identidad de los inquilinos de su departamento?

Respuesta. Muchos reglamentos prevén que  el propietario al Administrador el nombre y apellido de las personas a las que se les alquila el departamento. Si ello no es así, puede decidirse en una asamblea.-


32.- Está reglamentado cómo debe ser la vivienda del encargado? Corresponde cubrirle los gastos de luz, gas y teléfono?

Para los edificios a construir hay nuevas directivas acerca de cómo debe ser la vivienda del encargado ( en la Ciudad de Buenos Aires). No es obligatorio el pago de los servicios, pero si al comenzar la relación laboral se pactó el pago de   esos cargos por el Consorcio, debe respetarse esta decisión.-


33.-Cuál es la manera más eficiente en tiempo, efectividad y costos, de responsabilizar al administrador por un acto que acarrea un perjuicio directo patrimonial al consorcio?

La conducta del administrador se ventila en un proceso judicial ( en la Ciudad de Buenos Aires, previo a la demanda civil, hay que promover una mediación)


34.-En un consorcio en cada asamblea se decide la reparación de filtraciones según orden de prioridades, pero las reparaciones son superficiales y hay un departamento con un crónico problema de filtración, ¿ Cómo se soluciona?

Respuesta: Sin perjuicio de lo decidido en asamblea hay que intimar al Consorcio a que dentro de un lapso prudencial repare las causas de las filtraciones y los daños. Si no hay respuesta efectiva, hay que promover un proceso judicial ( en la Ciudad de Buenos Aires, previamente hay que llamar a una mediación)




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